Es muy habitual, que debido a la crisis que afectó drásticamente al sector de la construcción, muchas personas que anticiparon  cantidades  para la compra de su vivienda, finalmente se encuentran en la situación de que la promotora ha incumplido el contrato, no les ha entregado la vivienda, y no les devuelven las cantidades entregadas.

Incluso, hay mucha gente que pese a tener una sentencia a su favor que condena a la promotora a devolverle las cantidades entregadas, no pueden recuperar el dinero porque la promotora es insolvente,  está en concurso de acreedores o ha desaparecido.

Pues bien, ante esta situación, la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, derogada por la disposición derogatoria tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, e introducida por el apartado cuatro de la disposición final tercera de la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, prevé la posibilidad de que el Banco que financió la construcción de las viviendas, responda de estas deudas de la promotora, siempre que se cumplan una serie de requisitos.

La disposición adicional primera de la LOE establece:

“Uno. Obligaciones de los promotores que perciban cantidades anticipadas.

1. Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de toda clase de viviendas, incluidas las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, y que pretendan obtener de los adquirentes entregas de dinero para su construcción, deberán cumplir las condiciones siguientes:
2. a) Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
3. b) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
4. La garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.”

En vista de lo anterior, esta Ley exige a las promotoras que pretendan obtener de los compradores entregas de dinero para su construcción:

• En primer lugar, que contraten un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero para el caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado, aunque las promotoras no siempre lo hacen.
• En segundo lugar exige, cobrar dichos anticipos a través de una cuenta bancaria “especial”, en la que sólo estén dichas cantidades, que únicamente podrán destinarse a la construcción de las viviendas.
• Además, impone al Banco la obligación de exigirle a la promotora este seguro o aval, para poder abrir esta cuenta especial donde ingresar las cantidades percibidas.

Por tanto, si el banco ha procedido a abrir una cuenta especial a la promotora y no le ha exigido a la promotora el seguro o aval bancario, la entidad bancaria será responsable de los perjuicios que la falta de seguro cause a los compradores.

Por su parte, el Tribunal Supremo se ha pronunciado al respecto, posicionándose a favor de los consumidores, declarando la responsabilidad del banco por no haber exigido a la promotora el seguro o aval bancario.

En este sentido la  Sentencia del  Pleno del Tribunal Supremo (TS) de 13 de enero de 2015, que además sienta la siguiente doctrina jurisprudencial, establece que es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial que el referido promotor debe abrir. No se puede imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial como condición para que queden garantizadas.

Por su parte, la Sentencia, también del Pleno TRIBUNAL SUPREMO de 16 de enero de 2015, donde se analiza la naturaleza de la responsabilidad en que incurren las entidades bancarias al amparo de la ley 57/68, señala que, al permitir que un promotor abra una cuenta para recibir cantidades a cuenta por parte de futuros compradores por parte de una entidad financiera sin asegurarse que se han cumplido las garantías establecidas por la ley,  dicha entidad bancaria se convierte en responsable ante dicho comprador, fijando el  plazo para reclamar en 15 años.

Finalmente, hay que mencionar la reciente Sentencia del TRIBUNAL SUPREMO de 21 de diciembre de 2015, que sienta igualmente la siguiente doctrina Jurisprudencial: “En las compraventa de viviendas regidas por la ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Área Derecho Mercantil