Zonas de Mercado Residencial Tensionado y Prórrogas Extraordinarias

La Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, ley de vivienda) entró en vigor el 26 mayo de 2023. Sin embargo, la disposición final segunda relativa a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, entró en vigor el pasado 1 de enero de 2024.

Debemos tener en cuenta que, para aquellos contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) que sean anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, se les seguirá aplicando el mismo régimen jurídico que se les aplicaba hasta ahora, SALVO que entre las partes acuerden someterse al nuevo régimen.

Dejando para futuros artículos las numerosas novedades introducidas, en este vamos a centrarnos fundamentalmente en dos de ellas, debido a la incertidumbre que han causado. No obstante, en posteriores publicaciones iremos analizando pormenorizadamente el resto de novedades.  

En primer lugar, una de las principales novedades de la ley de vivienda, es la introducción de dos nuevos conceptos que han de tenerse presentes al aplicar su régimen jurídico dada la importancia que ambos representan.

Nos referimos, por un lado, a las denominadas ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO. Éstas, serán declaradas por la propia Comunidad Autónoma por un plazo de 3 años con posibilidad de prórroga anual. Para ello, es necesario que concurra alguna de las circunstancias siguientes: a) La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; o b) El precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un incremento acumulado del 3% superior al IPC de la Comunidad Autónoma.

Por otro lado, se establece una diferencia dentro de lo que se considera GRAN TENEDOR. Aunque seguirá siéndolo aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos o de una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, también lo será el titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial siempre y cuando estén ubicados en una zona declarada de mercado residencial tensionado.

Por último, otra de las novedades importantes que introduce la ley de vivienda, la cual afecta directamente a la LAU, es la referida a la PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.  (Art. 10.2 y 10.3 LAU)

Además de la prórroga obligatoria (Art. 9 LAU) y tácita (art. 10.1 LAU), la ley de vivienda introduce una prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, siempre y cuando sea solicitada por el arrendatario.

Para el caso de estar la vivienda situada en una zona no tensionada, la duración de la prórroga será de máximo un año para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda en los que finalicen las prórrogas obligatoria o tácita antes citadas. En este caso, el arrendatario deberá acreditar una situación de vulneración social y económica a través de un informe de los servicios sociales municipales o autonómicos. Además, si el arrendador resulta ser un gran tenedor, tendrá la obligación de aceptarla, salvo que suscriban entre las partes un nuevo contrato, no siendo, por tanto, de aceptación obligatoria para aquellos arrendadores que no son grandes tenedores.

Por el contrario, si la vivienda se encuentra en zona declarada como tensionada, la duración de la prórroga también será anual, pero podrá prorrogarse por periodos anuales hasta llegar a un máximo de 3 años. El arrendador tendrá obligación de aceptarla, salvo que las partes lleguen a un nuevo acuerdo, se suscriba un nuevo contrato de arrendamiento o para el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en la ley su necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado o para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Área de Derecho Civil  –  Despacho Cobo Serrano Abogados.
Abogados en Alcázar de San Juan, Ciudad Real.