La nueva Ley Hipotecaria entrará en vigor el próximo 17 de junio de 2019.

Esta Ley tiene por objeto la protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

La Ley será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos, tanto por personas físicas, como por personas jurídicas (prestamistas), los cuales de manera profesional dediquen su actividad a operaciones relacionadas con la contratación de préstamos, siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

1. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, se amplía la tipología de los inmuebles a aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
2. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

El objetivo fundamental de esta norma es la de otorgar mayor protección al consumidor y mejorar la transparencia de la siguiente manera:

• La entidad deberá proporcionar mayor información en la publicidad y concesión de los préstamos, así como brindar un mayor control de la transparencia formal (redacción clara y sencilla de las cláusulas del contrato de préstamo) y material (asegurándose que el cliente conoce y comprende de forma real las consecuencias jurídicas y económicas de las cláusulas del contrato).
• La entidad deberá entregar al cliente las condiciones personalizadas de su préstamo recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento con carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios (ejemplos prácticos, simulaciones, etc.).
• Las entidades tendrán la obligación de evaluar con carácter previo a la concesión del préstamo la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante. Se deberá facilitar la ficha de advertencias estandarizadas, donde se explica de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes.
• Se establece una visita obligatoria al notario un día antes de la firma del contrato, tanto del titular, como de los avalistas, para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. Sin este requisito obligatorio, el notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada anteriormente.

A este respecto, hemos de remarcar que esta Ley no tendrá carácter retroactivo, es decir, no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto en lo que afecta al vencimiento anticipado en caso de impago. En consecuencia, no será de aplicación a los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria que se encuentren actualmente en curso.

De otro lado, por lo que respecta a las cláusulas suelo, se ha destacar el hecho de que, expresamente se prohíbe la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas con tipo de interés variable e igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo, es decir, se establece, por defecto, un mínimo del 0%.

En cuanto al cobro de comisiones, la relativa a amortización anticipada, ya sea parcial o total, disminuye. Además, sólo se podrá cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera.

Así pues, los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:

• En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones:

1. 0,25% durante los primeros tres años de vida del contrato.
2. 0,15% durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.

• En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

1. 2% durante los primeros 10 años.
2. 1,5% durante el resto del plazo.

 Además, la nueva regulación sobre la cláusula de vencimiento anticipado, utilizada por las entidades bancarias para instar una ejecución hipotecaria tras un impago reiterado de cuotas por el prestatario, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla.

En concreto, el banco no podrá iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

• Durante la primera mitad de la vigencia del préstamo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.

• Durante la segunda mitad de la duración del préstamo: el porcentaje del capital impagado ascienda al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Por lo que respecta a los intereses de demora, se establece un límite a los intereses de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio.

En cuanto a las comisiones de apertura, NO se prohíbe que las entidades financieras cobren comisiones de apertura, pero sólo se devengará una vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

Por otra parte, también se establece un nuevo reparto de los gastos de constitución del préstamo:

En relación a las hipotecas multidivisa, es decir, préstamos concedidos en moneda extranjera, también se regulan en la nueva ley. Los titulares de este tipo de préstamo hipotecario podrán convertirlos a euros siempre que lo deseen. Además, se establece la obligación de que los bancos informen periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.

De no cumplirse con las anteriores obligaciones, se considerará nulo el contrato y, en consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.