Sí, en la mayoría de los casos —pero con matices estratégicos.
Recientemente, varios magistrados y expertos han coincidido en una cuestión clave para Comunidades de Propietarios y administradores de fincas: las deudas por gastos de comunidad pueden quedar exoneradas cuando el propietario se acoge a la Ley de Segunda Oportunidad.
Puntos clave del criterio jurídico
- Regla general
Las deudas con la Comunidad de Propietarios son personales, no tienen garantía real. Por tanto, quedan exoneradas en el procedimiento de Segunda Oportunidad.
- Excepción aplicable (art. 489 TRLC)
Solo se mantendría la deuda si existiera garantía real, pero las cuotas comunitarias no la tienen, no son hipoteca legal ni privilegio especial.
- ¿Qué pasa si el deudor vende su vivienda?
Ahí sí entra en juego la “afección real” del inmueble (art. 9.1 e LPH):
El comprador responde por la anualidad en curso y los tres años anteriores.
Pero esto no convierte la deuda en garantía real frente al moroso; solo protege a la comunidad frente al nuevo propietario.
- En concurso, el crédito es ordinario
Las preferencias del art. 1923 CC no se trasladan automáticamente al ámbito concursal.
La Jurisprudencia reciente (AP Zaragoza y AP Madrid) lo confirma:
Crédito comunitario = crédito ordinario = exonerable.
- Impacto práctico para las comunidades de propietarios
Una comunidad puede verse perjudicada si varios propietarios logran exonerarse.
Cabe solicitar al juez limitar la exoneración cuando ponga en riesgo la solvencia de la comunidad (art. 489.2 TRLC), aunque es una medida excepcional.
En conclusión:
Sí se puede borrar la deuda con la comunidad mediante la Segunda Oportunidad, salvo en caso de transmisión posterior del inmueble —donde el nuevo propietario responde por un periodo limitado. Es decir, que la Comunidad solo queda protegida cuando el inmueble se transmite.
Al ser un crédito ordinario y, por tanto, exonerabe, la comunidad no podrá reclamar al deudor tras su exoneración, aunque podrá comparecer en el concurso e impugnar si concurren causas legales.
Área de Derecho Civil– Despacho Cobo Serrano Abogados.
Abogados en Alcázar de San Juan, Ciudad Real.
