Promesa de Contrato para la Cesión de derechos de uso de agua en el ámbito del Alto Guadiana.
Resumen: En este trabajo se estudia la posibilidad de que el cedente y cesionario de los derechos de uso de agua en el ámbito de aplicación del Plan Especial del Alto Guadiana, conforme se regula en la disposición adicional decimocuarta de la Ley de Aguas, puedan formalizar una promesa de contrato, aun sin conocer perfectamente todas las condiciones esenciales para la transmisión.
Abstract: This paper explores the possibility that the assignor and assignee of the rights of use of water within the scope of the Special Plan of the High Guadiana, as regulated in the fourteenth additional provision of the water law, to formalize a contract promise, yet perfectly meet all the preconditions for the transmission.
Sumario: I. LA PROMESA DE CONTRATO O PRECONTRATO. 1.- Concepto y regulación. 2.-Requisitos generales para la validez del contrato y sus efectos. II.- REFERENCIA A LA PROMESA DE VENDER O COMPRAR Y CONTRATO DE COMPRAVENTA. III APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA PROMESA DE CONTRATO PARA LOS CEDENTES Y CESIONARIOS DE LOS DERECHOS DE USO DE AGUA CONFORME LA DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOCUARTA DE LA LEY DE AGUAS. IV REFLEXIONES FINALES. ANEXO BIBLIOGRÁFICO.
I.- LA PROMESA DE CONTRATO O PRECONTRATO
1.Concepto y regulación
La doctrina con el término precontrato se refiere al acuerdo entre dos partes por el que una sola, o las dos recíprocamente, prometen celebrar un futuro contrato cuyos extremos principales han dejado previstos total o parcialmente. Otro sector de la doctrina también conoce esta figura con el nombre de promesa de contrato.
Esta figura presta a los contratantes un servicio y una utilidad que no podrían conseguir exactamente de otro modo. Éstos por muy diversas razones pueden desear quedar en algún modo vinculados y, a la vez, que no se produzcan los efectos del contrato desde el momento en que estipulan sus condiciones esenciales, y sí desde otro posterior.
El aplazamiento de la existencia del contrato puede obedecer a diversos motivos: a la imposibilidad o dificultad material o jurídica de dichas partes de otorgar entonces el contrato, por falta de documentación adecuada o de permisos oficiales. O acaso porque la norma no permite realizar determinadas operaciones que se supone puedan ser lícitas en el futuro.
El Código Civil no regula el precontrato como una figura de carácter general, si bien determina varios tipos de promesa de contrato: artículo 1.451 del CC[1] (de venta) y el artículo 1.862 (de prenda).
La jurisprudencia por el contrario ha admitido el precontrato como figura general y categoría jurídica autónoma, declarando válidas figuras de concretos precontratos distintas de las legalmente admitidas.[2]
Así cabe destacar la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2005 que ha considerado al precontrato como una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. De hecho se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios. Distinción entre precontrato consistente en la promesa de venta y el contrato de compraventa.
2.-Requisitos generales para la validez del contrato y sus efectos
Todo precontrato exige consentimiento de los contratantes, el objeto cierto materia del contrato y la causa de la obligación que se establezca[3] y, en general, los requisitos propios que se exigirán para el contrato definitivo. Todos los elementos esenciales del futuro contrato, si no determinados perfectamente, han de ser eventualmente determinables sin necesidad de recurrir a un nuevo acuerdo entre las partes.
Respecto a la capacidad de las partes para el preacuerdo se requerirá la capacidad propia del contrato definitivo, a fin de evitar que a través de aquél se puedan eludir la exigencia de capacidad especial o las prohibiciones de contratar que pudieran afectar a éste.
El objeto del contrato será el del contrato proyectado. La forma del precontrato es libre, no obstante si para el contrato proyectado se exige determinada forma ad solemnitatem habrá de observarla.
En cuanto a los efectos atribuye a las partes la facultad de exigir a la contraparte la puesta en práctica del contrato proyectado en cualquier momento, salvo que se haya fijado un plazo para su cumplimiento.
La etapa preparatoria deja vinculadas a las partes de forma que, en el supuesto de que una de las partes se niegue a cumplir con el mismo, el Juez podrá suplir el consentimiento del obligado, puesto que la consumación del contrato no requiere nueva y especial manifestación de voluntad, por venir ya prestado para ello el suficiente consentimiento al perfeccionarse aquel contrato inicial.
II.- REFERENCIA A LA PROMESA DE VENDER O COMPRAR Y CONTRATO DE COMPRAVENTA
La promesa de vender o comprar es una de las pocas manifestaciones del precontrato que está regulada en el Código Civil. Es el artículo 1.451 el que establece que:
“La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos”.
Dicho artículo comprende dos situaciones o supuestos: las promesas unilaterales por la que una persona se obliga a comprar a otra persona y la promesa bilateral.
Pues bien, la promesa unilateral de vender (o de comprar) una parte se obliga frente a otra –que acepta la promesa sin obligarse ella misma- por cierto tiempo, a vender o comprar una cosa. La parte promisoria, entonces, puede ejercitar , o no, a su discreción la facultad de comprar (o vender): de ahí que, por ser facultativo el ejercicio de ese derecho, algunos autores identifiquen, en nombre y tratamiento jurídico esta promesa con la opción de compra.
Distinta es la promesa bilateral de compraventa, en ella el compromiso es recíproco, cada parte tiene derecho a hacer cumplir a la contraria la venta o compra prometida.
Esta última es la que ahora en este supuesto nos ocupa, dejando aparte las discusiones doctrinales sobre las modalidades que puede revestir este contrato de promesa de venta y si debe ser considerado solamente como contrato preparatorio o precontrato, es incuestionable que la dicha convención, al reunir los requisitos del artículo 1261 del Código Civil, es por su naturaleza un contrato consensual y bilateral con entidad propias, corroborándolo la doctrina jurisprudencial que no se identifican los contratos de promesa de venta y de compraventa sino que son dos figuras jurídicas diferentes de acusado matiz distinto. Por esa característica de independencia la voluntad expresada para perfeccionar el dicho contrato de promesa de venta proyecta su eficacia no sólo en la constitución del círculo jurídico que sujeta a las partes sino sobre el objeto de la convención que no puede ser otro que la realización de la venta o compra prometidas cuando se resuelva la condición circunstancial o de tiempo establecida para su consumación, es decir, que por lo que respecta al otorgante dueño de la cosa, se contrae la obligación futura de consentir la transferencia del dominio que se ostenta sobre la dicha cosa prometida.
Así como, para la consumación del contrato de promesa de vender o comprar no se requiere una nueva y especial manifestación de voluntad por venir ya prestado para ello el suficiente consentimiento al perfeccionarse aquel contrato.
En este sentido, la jurisprudencia ha venido admitiendo la figura del precontrato o promesa bilateral o pactum de contrahendo desde la Sentencia de 15 de marzo de 1945, partiendo del contenido del artículo 1451 CC.
A título de ejemplo la Sentencia de 7 de febrero de 1966[4] (Sala de lo Civil) dice:
“(…) La figura jurídica del contrato preliminar llamando también precontrato, compromiso, “pactum de contrahendo” o simplemente promesa de contrato, si bien no está recogida expresamente con carácter general, en nuestra legislación positiva, ha sido ampliamente admitida tanto por la doctrina científica, como por la jurisprudencia de esta Sala, estimando que al no estar tampoco prohibida por ninguna disposición en concreto, los contratantes están en condiciones de utilizarla al amparo del principio de libertad contractual establecido en el artículo 1255 del CC sin que tampoco pueda decirse que un pacto de esta clase sea por si mismo, contrario a la moral ni al orden público (…), la institución puede ser considerada como una verdadera relación contractual encaminada a obtener una mayor seguridad en cuanto al contrato futuro que utilizan las partes para disminuir la posibilidad de engaños y fraudes y sobre todo para aplazar para un tiempo más remoto e incluso tal vez oportuno, la conclusión del contrato definitivo, de donde se desprende que es un contrato consensual y atípico cuyo objeto consiste en un “facere”, es decir, la formación o conclusión del contrato obligatorio posterior. (…).”
En lo que se refiere al cumplimiento del precontrato o promesa de contrato, igualmente, ha sido resuelto por la jurisprudencia, cabe destacar una sentencia reciente del Tribunal Supremo, nº318 de 5 de junio de 2014 (Sala de lo Civil) en la que un precontrato bilateral de compraventa ha sido declarado resuelto, motivado por una dificultad extraordinaria en el cumplimiento de la obligación por parte del vendedor por depender de un tercero.
A la vista de su importancia para el caso de estudio se reproduce lo que dice el Tribunal en su Fundamento de Derecho Primero:
“ (…) La cuestión jurídica que aquí se plantea –desde el inicio del proceso- se refiere al precontrato bilateral de compraventa ex artículo 1451 del Código Civil (…). Si no hay imposibilidad, deben cumplirse las obligaciones que se prevén en aquél, construir y entregar la cosa por la vendedora a la compradora y ésta pagar el precio (…) Si hay imposibilidad no cabe la aplicación de los artículos 1182 y siguientes del Código Civil, sino la resolución[5], artículo 1124 del Código Civil, con efecto retroactivo que implica la no obligación de construir y entregar y la devolución de lo que se ha pagado hasta ahora(…) una imposibilidad de cumplimiento por una de las partes en un contrato bilateral, da lugar a la resolución (…) y en segundo lugar la imposibilidad se equipara la dificultad extraordinaria, por descompensación de las obligaciones recíprocas que rompe la equivalencia(…).
Por tanto, si bien la promesa de contrato obliga a las partes y no es necesaria una nueva manifestación de voluntad para formalizar el contrato definitivo, sin embargo aquel puede quedar resuelto si sobrevienen circunstancias extraordinarias en alguna de las partes.
III APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA PROMESA DE CONTRATO PARA LA TRANSMISIÓN DE LOS DERECHOS DE USO DE AGUA CONFORME LA DISPOSICIÓN ADICIONAL DECIMOCUARTA DE LA LEY DE AGUAS.
Es necesario reproducir el tenor literal del primer apartado de la disposición adicional decimocuarta del texto refundido de la Ley de Aguas de 2001, en su redacción dada por la Ley 11/2012, de 19 de diciembre:
(…) Los titulares de aprovechamientos de aguas subterráneas, inscritos en el Registro de Aguas, en las secciones A y C, o anotados en el Catálogo de Aguas privadas, en el ámbito definido por el Plan Especial del Alto Guadiana, aprobado por Real Decreto 13/2008, de 11 de enero y sujeto a la vigencia del mismo, podrán transmitirlos, de forma irreversible y en su totalidad a otros titulares de aprovechamientos, que serán adquiridos mediante la correspondiente concesión otorgada por el Organismo de cuenca de conformidad con el procedimiento establecido en el mencionado Real Decreto 13/2008, de 11 de enero, y sujeta a las siguientes prescripciones:
a) El volumen de agua concedido será un porcentaje del volumen objeto de transmisión. Ese porcentaje se determinará en atención a las condiciones técnicas y ambientales que concurran y, en su caso, vinculado al programa de actuación para la recuperación del buen estado de la masa de agua. (…)
A la vista del precepto si bien la cesión de derechos se otorgará mediante la correspondiente concesión, previamente la transmisión deberá ser acordada entre los titulares de los aprovechamientos, y, en base a dicho acuerdo será aprobado, en su caso, por el Organismo de cuenca la citada transmisión.
De ello se deduce que el acuerdo entre los titulares de los aprovechamientos se encuentra condicionado a la aprobación de la futura concesión administrativa, así como será necesario conocer el volumen de agua definitivo, porque de ello dependerá si se lleva a efecto dicha cesión.
Así las cosas, las partes –cedente y cesionario- podrían utilizar la figura analizada PROMESA DE CONTRATO, pues responde a la necesidad de proporcionar una vinculación contractual antes de que se pueda completar el contrato que, en definitiva, se quiere otorgar. Es decir con dicho instrumento quedarán vinculados y a la vez que no se produzcan sus efectos del contrato desde el momento que se estipulen las condiciones, y sí desde otro posterior – esto es- una vez otorgada la concesión administrativa.
Las partes a través de dicha promesa regularán sus derechos y obligaciones, requisitos propios de los contratos –como ya se ha expuesto- conforme el artículo 1261 y demás concordantes del CC y al manifestar la voluntad con dicha promesa ya no será necesario el consentimiento posterior, pues tan solo quedará pendiente su perfección.
En todo caso en el supuesto que no se otorgara la concesión por parte de la Administración hidráulica quedaría resuelto el precontrato, condición que deberá quedar determinado de forma expresa en el mismo, así como cualquier otra circunstancia que pudiera originar la resolución.
IV.-BREVES REFLEXIONES
A modo de conclusiones se exponen las siguientes reflexiones:
A la vista de los razonamientos aquí expuestos los titulares de los aprovechamientos que opten por una transmisión en los términos de la disposición adicional decimocuarta del Texto Refundido de la Ley de Aguas de 2001 podrán utilizar la figura estudiada –promesa de contrato- quedando perfeccionada en el momento que se cumpla las condiciones de aquella, sin necesidad de manifestar una nueva voluntad.
Asimismo dicha promesa podrá quedar resuelta, cuando las obligaciones impuestas no puedan cumplirse, es decir, dependerá si es aprobada o no la concesión administrativa por la Confederación Hidrográfica del Guadiana.
ANEXO BIBLIOGRÁFICO
CÁMARA ÁGUILA, Mª P, Manual de Derecho Civil III(Derecho de contratos), Bercal, Madrid 200.
CARRASCO PERERA, A., “Carta de intenciones, precontratos, responsabilidad in contrahendo y obligatoriedad de los tratos en la Jurisprudencia Española” Aranzadi Civil núm. 21/2005(Referencia electrónica BIB 2005 2648).
DE CASTRO Y BRAVO, F. El negocio jurídico, Civitas, Madrid, 1985.
DIAZ-PICAZO Y PONCE DE LEON, L/GULLÓN BALLESTEROS, A., Sistema de Derecho Civil, Vol.II, Tecnos, Madrid, 9ª ed., 2001.
RODRÍGUEZ MORATA, F., “Comentario al artículo 1451”, en Comentarios al Código Civil (BIB 2009.1705) (R. BERCOVITZ, Coord), 3ª edición, Aranzadi, Pamplona, 2009.
______________________________________________________________________________
[1] Código Civil.
[2] Precontrato de arrendamiento (sentencias del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1958 y 16 de octubre de 1965), de sociedad (de 5 de marzo de 1978 y 21 de diciembre de 1955) y de préstamo (4 de mayo de 1943).
[3] Artículo 1261 del Código Civil.
[4] Sentencias de 1 de julio de 1950, 17 de febrero de 1967, de 24 de mayo de 1980, 3 de junio de 1988, 24 de diciembre de 1992, 26 enero de 1994, 21 de mayo de 1997, 22 de diciembre de 2003, 13 de octubre de 2005 entre otras.
[5] El subrayado es nuestro.
