El Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 22 de septiembre de 2025, ha establecido una doctrina de gran trascendencia práctica en materia tributaria: la Administración no puede valorar un inmueble sin una visita personal y directa del perito tanto a su exterior como a su interior, salvo que existan circunstancias excepcionales debidamente motivadas y justificadas en el expediente.

Esta Sentencia confirma la línea jurisprudencial iniciada por las sentencias de 21 de enero de 2021 y más recientemente de 17 de septiembre de 2025, reforzando la necesidad de motivación en las comprobaciones de valores.

En esta ocasión se planteaba como cuestión de interés casacional si el deber de motivación exige que el perito visite también el interior del inmueble o si basta con su observación exterior y fotografías, frente a lo cual se concluye que no es suficiente una mera visita exterior ni la toma de fotografías, debiendo basarse la valoración en una inspección ocular in situ y directa, que comprenda el examen del interior y del exterior del inmueble.

El Tribunal Supremo anula la liquidación practicada y declara imposible girar una tercera liquidación, al considerar que se han producido errores en las dos valoraciones previas, carentes de motivación suficiente.

Esta sentencia supone un importante respaldo a los contribuyentes que cuestionan valoraciones basadas en métodos genéricos o carentes de inspección directa, pues en aplicación, la Administración deberá justificar de forma detallada por qué no realiza la visita interior del inmueble, abriendo la puerta a posibles impugnaciones de liquidaciones tributarias que se apoyen en informes periciales basados en observaciones externas.

Desde Cobo Serrano Abogados recordamos que las comprobaciones de valores deben tener como finalidad determinar la capacidad económica real del contribuyente y no pueden realizarse mediante estimaciones genéricas.

Área de Derecho Administrativo – Despacho Cobo Serrano Abogados.
Abogados en Alcázar de San Juan, Ciudad Real.