Tribunal Supremo (Sala de lo Civil)

  Sentencia núm. 591/2014 de 15 octubre. RJ 2014\6129

  Contrato de arrendamiento de hotel.

  Normas de interpretación contractual.

  Pena convencional por desistimiento unilateral del contrato.

TERCERO

  1. Por lo que respecta al recurso de casación, la parte demandante lo articula en seis motivos. El primero de ellos por infracción del art. 1281 párrafo segundo y art. 1282 del  Código Civil  (LEG 1889, 27) . La recurrente considera que la citada vulneración se ha producido porque la sentencia de apelación realiza una interpretación meramente literal del apartado III del expositivo de los contratos objeto del litigio, ignorando las conductas de las partes como elemento fundamental para averiguar cuál era la verdadera y común intención de éstas, de haberlo hecho, la sentencia de apelación habría llegado a una apreciación muy distinta de las obligaciones contraídas por cada una de las partes. El segundo motivo, por infracción del art. 1286 del Código Civil. La recurrente considera que se produce dicha infracción al inaplicar el art. 1282 del Código Civil y no entrar a juzgar cuál era la verdadera intención de las partes, ni acudieron a otras reglas complementarias de interpretación como la contenida en el art. 1286 del Código Civil. El tercer motivo, por infracción del art. 1258 del Código. La recurrente considera que la sentencia impugnada incurre en la citada infracción al no haber realizado una interpretación de los contratos objeto del litigio conforme al criterio de la buena fe. El cuarto motivo se basa en la infracción del art. 1258 del Código Civil. La recurrente considera que la aplicación del citado precepto debería de haber llevado a apreciar como vulneradora del deber de buena fe contractual la conducta de la recurrida, al adoptar decisiones que, aún fuera de la órbita de lo expresamente pactado en el contrato, perjudicaban de modo manifiesto y evidente la economía de los contratos suscritos por la recurrente. En el quinto motivo se alega la infracción del artículo 1154 del Código Civil. La recurrente considera que la inviabilidad de moderar la cláusula penal prevista en los contratos litigiosos apreciada por la sentencia impugnada, es errónea, al entender que esa moderación exige el previo incumplimiento del acreedor de la obligación garantizada, cuando en realidad el único requisito legal y jurisprudencialmente exigido es que la obligación garantizada no se haya incumplido totalmente sino solo parcial o irregularmente por el deudor, resultando irrelevante que el acreedor de la obligación garantizada haya cumplido o no con sus obligaciones contractuales. En el motivo sexto se alega la infracción del art. 1258 del Código Civil y la jurisprudencia sobre la cláusula “rebus sic stantibus”. La recurrente considera que la sentencia impugnada no ha argumentado en que medida la doctrina jurisprudencial citada en el motivo es aplicable al caso concreto analizado en autos. Añade la recurrente que el hecho de que la propia doctrina del Tribunal Supremo, considere aplicable dicha doctrina a los casos de contratos de larga duración de tracto sucesivo y la necesidad de interpretar con una mayor flexibilidad los presupuestos de aplicación de la doctrina sobre la cláusula “rebus sic stantIbus”, de modo que se atienda a la propia e inusual gravedad de la crisis económica actual, su carácter imprevisible y extremadamente grave y profundo que afecta también al sector de los hoteles urbanos y viene impactando, muy negativamente en los resultados de la recurrente, por lo que solicita la aplicación de la citada doctrina al caso de autos.
  2. La estimación del motivo tercero del recurso extraordinario por infracción procesal determina, conforme a la regla 7ª de la Disposición Final 16ª  LEC  (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , que se deba dictar nueva sentencia teniendo en cuenta lo alegado como fundamento del recurso de casación. Esto supone que la Sala entre a valorar lo alegado en los cinco primeros motivos del recurso de casación destinados a impugnar la interpretación realizada conforme a los criterios legales de la interpretación contractual.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, los motivos indicados deben ser desestimados.

  1. En relación a los cuatro primeros motivos planteados en el recurso de casación, marco valorativo en donde la parte recurrente sitúa la infracción de las normas sobre la interpretación de los contratos, debe señalarse que procede su desestimación conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala en la materia objeto de examen, entre otras  SSTS de 18 de mayo de 2012  (RJ 2012, 6358)  (núm. 294/2012) y de 14 de enero de 2014 (núm. 537/2013).

En efecto, la cuestión de fondo al respecto es que, contrariamente al hilo argumental sustentado por la parte recurrente, la interpretación gramatical del expositivo III del contrato de referencia, conforme a su valoración sistemática y querida por las partes (artículo 1281 del Código Civil) resulta clara y suficientemente precisa, de forma que en el presente caso la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo, sin que quepa plantearse cuestiones interpretativas ya en relación a su alcance sistemático, a la base del negocio informadora del contrato y, en su caso, a la proyección del principio de buena fe ya en su función integrativa del contrato, o bien, en su función valorativa de la ejecución del mismo; por contra, conforme a la estipulación objeto de examen, queda suficientemente claro y preciso que la parte arrendadora no limitaba su autonomía negocial respecto del destino económico que pudiera dar al bloque AH, que expresamente fue excluido del contrato y sobre el que también, expresamente, se resaltó esta libertad de destino económico: “podrá realizar la arrendadora cuanto estime oportuno”, siempre y cuando, precisamente atendiendo a la base del negocio celebrado, no se destine a actividades que por su naturaleza insalubre, nociva o peligrosa pudiera comprometer la actividad hotelera de los bloques objetos de la relación contractual llevada a cabo. De ahí que, tras lo expuesto, y no acreditado el incumplimiento contractual de la parte arrendadora, tampoco proceda la resolución contractual con base a la interpretación resultante del contrato.

  1. La desestimación del motivo quinto del recurso de casación, aunque también relacionada con la interpretación sistemática del contrato, requiere de una consideración específica en orden a la facultad judicial de moderación equitativa de las cláusulas penales previstas contractualmente. En este sentido, y en contra de lo argumentado por la parte recurrente, resulta de aplicación la doctrina jurisprudencial sintetizada por esta Sala en su  sentencia de 7 de abril de 2014  (RJ 2014, 2184)  (núm. 166/2014) que al respecto declara: “En esta línea, motivo segundo del recurso, de acuerdo con el régimen de aplicación señalado, la facultad judicial de moderación equitativa de la pena procede, en general, cuando la configuración de la obligación penal establecida responde, o se programa, en consideración del incumplimiento total de la obligación, supuesto que permite dicha moderación en atención a la transcendencia o alcance de los incumplimientos parciales o irregulares realizados (artículo 1154 del Código Civil). Sin embargo, cuando la configuración de la obligación penal se aleja de este plano indemnizatorio del incumplimiento contractual en aras a la previsión específica de otros hechos relevantes de la relación contractual, caso que nos ocupa, en donde se penaliza el desistimiento unilateral del vínculo contractual por una de las partes, la valoración judicial respecto del alcance patrimonial o “exceso” de dicha pena queda excluida al pertenecer al ámbito de la autonomía privada y, por tanto, fuera de la facultad de moderación aplicada; todo ello acorde con el principio dispositivo de las partes ( STS de 10 de marzo de 2014  [RJ 2014, 1467] , núm. 149/2014).” Cuestión distinta, y aquí no planteada, de la posible aplicación de la cláusula que penaliza el desistimiento cuando la extinción del contrato deriva, propiamente, de la vía resolutoria del contrato.

La cláusula rebus sic stantibus. Caracterización de la figura y régimen jurídico. Doctrina jurisprudencial aplicable.

  1. En el motivo sexto del recurso de casación se plantea el régimen de aplicación de esta figura en atención tanto a su caracterización general, como a sus presupuestos y requisitos de aplicación, extremos que la sentencia de Apelación desarrolla desde una doctrina jurisprudencial claramente restrictiva de la aplicación de esta figura por el carácter peligroso y cauteloso que comporta la misma.

En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo debe ser estimado.

  1. En este sentido debe señalarse que, en la actualidad, se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo concorde, por lo demás, con una caracterización singular de la cláusula, de “peligrosa” o “cautelosa” admisión, y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: “alteración extraordinaria”, “desproporción desorbitante” y circunstancias “radicalmente imprevisibles”; caso de la Sentencia de esta Sala, de 23 de abril de 1991, que es tomada por la Audiencia como referente jurisprudencial para declarar la inaplicación de la cláusula rebus.

Por contra, en la línea del necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, así como al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada en donde su necesaria aplicación prudente no deriva de la anterior caracterización, sino de su ineludible aplicación casuística, de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico, y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal de la relación negocial derivada de su imprevisibilidad contractual y de la ruptura de la base económica del contrato, con la consiguiente excesiva onerosidad para la parte contractual afectada.

Esta tendencia hacia la aplicación normalizada de la figura, reconocible ya en las Sentencias de esta Sala de 17 y  18 de enero de 2013  (RJ 2013, 1604)  (núms. 820/2012 y 822/2012, respectivamente), en donde se declara que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, ha tomado cuerpo en la reciente Sentencia de esta Sala de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014) con una detallada fundamentación y caracterización técnica de la figura y del desarrollo de la doctrina jurisprudencial relativa a su régimen de aplicación.

  1. La doctrina jurisprudencial allí expuesta, llevada al supuesto de enjuiciamiento, exige realizar las siguientes precisiones que conducen a la estimación señalada del motivo planteado. Así, en primer lugar, debe señalarse que la sentencia de la Audiencia, pese a reconocer la incidencia significativa de la crisis económica en el sector turístico y la actividad de hostelería, datos no cuestionados por los informes periciales, no entra a analizar el alcance o concreción de esta alteración en la relación contractual celebrada justificando su inaplicación, en última instancia, ya con base a criterios restrictivos en la caracterización y aplicación de esta figura, caso de la Sentencia citada de 23 de abril de 1991, o bien, con una petición de principio que también elude el necesario tratamiento casuístico de la cuestión debatida, esto es, la posibilidad de haber previsto una cláusula de revisión de la renta al respecto, dada la previsibilidad cíclica de las crisis económicas.

Fuera de este planteamiento, y aceptando el hecho notorio de la crisis económica, el examen de la cuestión requiere profundizar en la señalada concreción funcional y aplicativa de la figura respecto del marco negocial celebrado, especialmente en relación a las notas de imprevisibilidad del riesgo derivado y de la excesiva onerosidad resultante respecto de la prestación debida.

En esta dirección lo que se observa en el presente caso es que, con independencia de las expectativas de explotación del negocio, de claro riesgo asignado para la parte arrendataria, el contexto económico del momento de la celebración y puesta en ejecución del contrato (período del 1999 a 2004), de inusitado crecimiento y expansión de la demanda acompañado, además, de una relevante promoción urbanística de la zona de ubicación de los hoteles, formó parte de la base económica del negocio que informó la configuración del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en febrero de 1999.

  Desde esta perspectiva, y conforme a las prácticas negociales del sector en dicho contexto, no parece que pese a tratarse la parte arrendataria de una empresa relevante en el sector y, por tanto, conocedora del riesgo empresarial que entraña la explotación del negocio de hostelería, se le puede imputar, exclusivamente, la falta de previsión acerca de la crisis económica; de forma que por las circunstancias de su irrupción, de su especial impacto y trascendencia, su asignación como riesgo no puede caer sólo en la esfera de control de la parte en desventaja, ni tampoco cabe establecer que “razonablemente” se hubiera debido tener en cuenta en la distribución natural de los riesgos derivados del contrato celebrado. Por el contrario, la imprevisibilidad y crudeza de esta crisis hace que en la ciudad de Valencia su realidad resulte generalizada en el año 2009, con caídas en este sector de un 42,3% en el rendimiento por habitación, cierre de hoteles emblemáticos y renegociaciones de renta de los contratos en vigor; extremo de especial relevancia si se tiene en cuenta que la propia empresa arrendadora, en atención a las nuevas circunstancias y a su incidencia en la viabilidad del negocio si que accede, en el 2010, a la formalización de un nuevo contrato para mantener la relación negocial que le unía con la otra cadena hotelera (HOTUSA) contemplándose, en este caso, una sustanciosa reducción del 50% de la renta respecto de la inicialmente pactada en el año 2000. De ahí, que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerada en sí mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide (STS de 26 de abril de 2013, núm. 308/2013); todo ello conforme, también, con la aplicación ya normalizada de esta figura que presentan los principales textos de armonización y actualización en materia de Derecho contractual europeo, la “razonabilidad” de su previsión en el momento de la celebración del contrato, y la aplicación de su alcance modificativo conforme al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos  STS de 15 de enero de 2013  (RJ 2013, 2276)  (núm. 827/2012).

Por último, y en segundo lugar, hay que destacar que, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta en la citada Sentencia de esta Sala de 30 de junio de 2014, también se da, en el presente caso, el presupuesto de la excesiva onerosidad como exponente de la ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones de las partes (principio de conmutabilidad del contrato), particularmente referenciada en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, comporta un resultado reiterado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación); supuesto del presente caso en donde los hoteles de la cadena Accor (Novotel e Ibi) presentan unas pérdidas acumuladas cercana a los tres millones de euros en el período 2005-2009, frente al balance positivo de la empresa arrendadora, en torno a los 750.000 euros para el mismo período objeto de valoración.

  1. Resuelta la procedencia de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme a los presupuestos y requisitos exigibles, resta por concretar su régimen de aplicación en el presente caso.

En este sentido, y en primer término, cabe plantearse el alcance de su aplicación, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del marco contractual celebrado.

En el presente caso, la solución por el alcance meramente modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes. En efecto, el alcance modificativo de la cláusula rebus ha resultado de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional de esta Sala, como en su reciente caracterización llevada a cabo en la citada Sentencia de 30 de abril de 2014 (núm. 333/2014). En esta línea, también debe precisarse que esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus); criterio, que la reciente doctrina de esta Sala ha elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico, más allá de su tradicional aplicación como mero criterio hermeneútico, STS 15 de enero de 2013 (núm. 827/2012). Pero además, y en todo caso, el alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.

En segundo término, en relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, debe señalarse que pese a las deficiencias que la sentencia de la Audiencia destaca respecto del informe pericial aportado por la actora, particularmente en relación a la asignación de un Rev Par medio de tres estrellas, cuando en realidad es de dos, no obstante, las conclusiones de dicho informe resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula, a saber, la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.

Por último, el plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el período que cursa desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.

CUARTO

Estimación parcial de los recursos interpuestos y costas.

1. La estimación del motivo señalado comporta la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal acogiendo los fundamentos, también señalados, del recurso de casación.

2. Por aplicación del artículo 398.2 LEC no procede hacer expresa imposición de costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación.

3. Por aplicación del artículo 398.2 LEC, y tras proceder a la estimación parcial del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de costas de esta Instancia.

4. Por aplicación del artículo 394.2 LEC tampoco procede hacer expresa imposición de costas de Primera Instancia tanto de la demanda principal, como de la demanda reconvencional.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1. Estimar parcialmente el recurso extraordinario por infracción procesal de la mercantil “Accor Hoteles de España, S.A.” contra la  sentencia dictada, con fecha 29 de junio de 2012  (JUR 2012, 308592) , por la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8ª, en el rollo de apelación nº 890/2011.

2.  Estimar lo alegado en el motivo sexto del recurso de casación interpuesto por dicha litigante, con estimación parcial del recurso interpuesto.

3.  Anular la sentencia recurrida dejándola sin efecto respecto al motivo estimado, así como su pronunciamiento sobre costas, con la consiguiente estimación parcial del recurso de apelación interpuesto en los siguientes términos:

3.1 Que, por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, procede la modificación del contrato, de 25 de febrero de 1999, respecto de la relación arrendaticia del Hotel Ibis, en el sentido de reducir la renta anual un 29% respecto de la renta vigente en el momento de interposición de la demanda.

3.2 Que dicha reducción de la renta arrendaticia será aplicable desde la presentación de la demanda del presente pleito hasta el ejercicio del año 2015, con la consiguiente devolución del exceso de renta cobrada durante la tramitación del presente procedimiento.

4. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación.

5. No procede hacer expresa imposición de costas de Apelación, ni de Primera Instancia respecto de la demanda principal y de la demanda de reconvención.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.